법의 상가임대차보호계약갱신청구권(요구권)

상가 임대차 보호법에서는 임대차 권리를 많이 보호하는 것이 골자입니다.

임차인의 많은 권리 중 하나가 계약 갱신 요구권입니다.

#계약 갱신 요구권은 2018년 1월 개정 전에 5년을 넘을 수 없다고 되어 있었으나,

2018년 10월 16일 개정 이후 10년을 초과할 수 없다고 변경되었습니다.

즉, 최초 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위 내에서 계약 갱신 신청을 할 수 있습니다.

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이러한 #계약갱신청구권은 환산보증금이 법으로 정한 금액을 초과하여도 요구할 수 있는 권리입니다.

#상가임대차보호법(이하 ‘상임법’)은 임차인의 환산보증금이

법으로 정한 금액 이하의 경우에 한합니다.

서울특별시의 경우

상임법에 정해진 환산 보증금은 9억원입니다.

부산시의 수도권 과밀억제권역은 9천만원이 됩니다

이러한 #상가 환산 보증금에 대한 내용은 아래 카페 게시물을 참고하시기 바랍니다.

상가 임대차 보호법이 빠르게 변화하고 있습니다.

2018년 1월에 한번 환산보증금 금액이 바뀌었으나 2019년 4월 2일로 또 변경되면서 환산보증금 기준금액이 대폭 인상된… cafe.naver.com

계약 갱신 요구권도 상임법에 있는 법률이기 때문에

상임법에 구속되지만,

상임법 예외조항에 따라 임차인의 환산보증금이

법에 정해진 금액을 초과하더라도 계약갱신요구권은 행사할 수 있습니다.

이처럼 상임법으로 환산보증금을 초과하여 상임법의 적용을 받지 않는 경우에도

이렇게예외적으로상임법이적용되는경우가,

대항력 규정 및 권리금 보호 규정 등 여러 가지가 있습니다.

그 중 대표적인 예외가 계약 갱신 요구권입니다.

그러면 임차인의 계약 갱신 요구에 임대인은 무조건 받아들여야 하는가?

원칙적으로 임차인의 계약 갱신 요구에 대하여

임대인인 정당한 사유가 없으면 거절하는 것이

즉, 가능한 한 10년간은 임차인이 사업 또는 장사를 편하게 할 수 있도록 하는 것이 법의 취지입니다.

임대인의 입장에서는 부당하다고 느낄 수도 있지만,

법이 이렇게 개정되는 바람에 임대인들은 억울해도 어쩔 수 없이 법을 따라야 합니다.

단, 임대인이 권리보호를 위해 임차인의 계약갱신 청구를 거부할 수 있습니다.

아래와 같이 임대인이 거부로 끊을 정당한 사유가 있는 경우입니다

법에서는 정당한 사유를 8가지로 정하고 있습니다.

1.임차인이 3기째의 차임을 연체한 경우

임차인이 본인의 의무를 다하지 않으면 법으로도 임차인을 보호하지 않습니다.

-그리고 3기라는 차임벨은 연속할 필요가 없습니다.

즉 1월, 3월, 7월에 각각 연체했다고 하면 3기째입니다.
2.임차인이 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우
– 이 조항은 임차인이 임대인에 대한 배신행위를 규제하는 내용입니다.

- 임대인의 입장에서는 자신의 건물을 자신의 허락 없이 임차인이 다른 사람에게 전대하는 것을 싫어할 것입니다.

3.임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중과실로 파손한 경우

세입자가 고의나 과실로 임대차하고 있는 건물을 파손한 경우에는 당연히 세입자가 잘못했기 때문에 보호받을 수 없을 것입니다.

– 이때 경과실에서 파손된 경우는 제외됩니다.
4.임차건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우
– 임대차한 상가가 멸실되어 더 이상 장사를 할 수 없다면 당연히 계약 갱신을 할 이유가 없을 것입니다.

5. 임차인과 임대인이 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 한 경우

임대인이 임차인에게 지불하도록 하면서 충분한 보상을 한다면 임차인 입장에서는 당연히 계약 갱신을 요구할 이유가 없을 것입니다.
6. 임차인이 허위 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
– 임차인이 임대인을 속여 거짓이나 부정한 방법으로 임차를 했을 경우 이는 임대인에 대한 배신행위이기 때문에 당연히 임차인을 보호할 이유가 없습니다.