실제로 2천만원 이상의 절세를 한 정말 중요한 이야기이니 꼭 알아두시기 바랍니다.
2년전 이야기라 정확한 금액까지는 기억이 안나는데 최대한 자세히 알려드릴게요.고객님이 한 7년 전에 기존 주택이 있는 상황에서 아버님이 돌아가셔서 상속세 면제 한도의 부동산을 물려받게 됐습니다.
5억 이하라 신고를 따로 하지 않고 최근 이사를 위해 매도한 상황이었습니다.
이미 다른 공인중개사를 통해 매도했는데 그 소장은 잘 모르면 양도세가 얼마나 나오는지 물어봤어요.
여기서 문제는 상속세 면제 한도이므로 신고를 하지 않아 취득 가격이 그 당시의 공시 가격이 되기도 하였습니다.
그러면 실제 거래 가격보다 매우 싼 공시 가격으로 취득한 것으로 양도 차액이 커지지 않을 수 없습니다.
이런 경우에 우리가 할 수 있는 방법으로 첫째는 매매 거래 사례 비교 법을 이용하는 것입니다.
해당 시점 전후 6개월 사이에 동일한 공동 주택 단지에 있으면서, 전용 면적의 차이가 5%이내이면서도 공동 주택 가격이 5%이내의 부동산 매매 사실이 있으면 거래 금액을 취득 가격할 수 있습니다.
또는 해당 시기에 2개 이상의 감정 기관이 평가한 감정 가격이 있는 경우에는 그 평균 금액, 경매나 공매 사실이 있는 경우에는 경매나 공매 가격이 됩니다.
감정 가격의 경우 기준 시가 10억원 이하의 경우 1개 감정 금액도 가능합니다.
그런데 한동의 아파트처럼 가구 수가 적고, 이런 조건을 찾지 못하면 보통 실거래가 60%정도밖에 없는 공시 가격이 기준이 되고 취득 가격이 상당히 낮아집니다.
그러면 양도 차액이 커지고 양도세를 많이 내야 할 상황이 됩니다.
손님도 한 채 아파트라 가구 수도 적고 실거래가 많이 적었어요.겨우 찾은 게 매매사례 비교법의 다른 조건들은 다 맞는데 기간이 8개월 정도 지난 시점의 거래내역이었어요.여러 판례를 보면 이거라도 해볼 만하다고 생각해서 담당 세무서에 물어보고 해결했어요.이번에는 운이 좋아서 통과할 것이고 상속세 면제 한도 부동산이라도 꼭 미리 신고해서 양도세까지 생각해야 합니다.
신고를 할 때에도 위의 평가 방법이 기준이 되지만 최근 거래가 없으면 감정평가를 맡겨서라도 하는 방법이 있습니다.
그리고 다른 상황에서도 다양한 판례가 있기 때문에 쉽게 포기하지 말고 여러 세무사에게 자문을 구해보세요.
그리고 정답은 아니지만 한 가지 꼼수를 말씀드리면 가구 수가 많고 거래가 많은 공동주택의 경우는 6개월 이내 거래내역 중 매매금액이 높은 것을 선정해서 제출하면 그 금액으로 통과할 수도 있습니다.
원칙은 요건을 충족하는 거래 내역이 많은 경우에는 가장 가까운 날의 가액을 기준으로 하는 것입니다.
안타깝게도 항상 고객님이 이미 일어나셔서 오신다는 것입니다.
저도 그랬지만 대부분 세금에 대해서는 무지하기 때문에 이런 다양한 방법이 있는 것도 모르고요.지금이글을보고계신분들은꼭해결해주세요.저는 여러가지 방법이 있으니 한번 시도해보는게 어떨까 하는 것까지 알려드렸습니다.
혹시 궁금한 점 있으시면 댓글 남겨주시면 제 생각을 얘기해보겠습니다.
제 생각이 하나의 실마리가 될 수도 있지만 잘못된 방법일 수도 있으니 너무 믿지 마세요.정확한 것은 부동산세를 전문으로 하는 세무사를 통해 상담을 받으시면 됩니다.
아무것도 모르는 상태에서 만나는 것보다는 위의 내용을 알고 상의하면 더 유익한 방향으로 흘러갈 것입니다.