[상담사례] 피담보채권의 소멸로 저당권이 소멸되었음에도 경매절차가 진행되어 매각된 경우 채무자의 권리구제방법 – 유재민 변호사 –

나는 지인에게 갑자기 돈을 빌리면서 내 아파트에 근저당권을 설정했어요. 이후 나는 빌린 돈을 모두 갚고 채무상환확인증까지 받았지만 급하게 해외에 거주하게 돼 근저당권을 말소하는 절차를 진행하지 못했습니다.

그런데 제가 업무를 위해 해외에 잠시 거주하는 동안 지인은 말소되지 않은 근저당권에 근거해 임의경매를 신청했고 경매절차가 진행돼 매각돼 낙찰자에게 소유권이 이전된 상태입니다.

저는 어떻게 해야 하나요?

#나는 담보 채권 소멸 근저당권 임의 경매 효력 대법원은 “피 담보 채권의 소멸에 의하여 저당권이 소멸했음에도 불구하고 이를 간과하고 경매 개시 결정이 되고, 그 경매 절차가 진행되고 매각 허가 결정이 확정됐다면 이는 소멸한 저당권을 바탕으로 실시된 무효의 절차와 결정이며, 설령 사려는 사람이 매각 대금을 완납했다고 하더라도 그 부동산의 소유권을 취득할 수 없다”라고 판시(대법원 2012년 1월 12일 선고 2011Da68012일 판결) 하고 있습니다.

한편 대법원은 “경매 개시 결정 이전에 피 담보 채권이 소멸한 데 따른 소멸한 저당권에 근거한 경매 개시 결정을 비롯한 일련의 절차와 경락 허가 결정이 모두 무효인 경우에는 비록 경락인이 경락 대금을 완납했다고 해도 저당물의 소유권을 취득하지 못하고 담보 부동산 소유자인 채무자는 이에 대한 소유권을 잃을 수 없으니 피 담보 채권자에게 손해 배상을 청구할 수 없다”라고 판시(대법원 1976.2.10. 선고 75다 994판결) 하고 있습니다.

#2011다 68012판결#75다 994판결로 귀하의 경우 근저당권이 소멸했다는 이유로 매각 절차가 무효라는 점을 주장하면서 현재 등기 명의인인 낙찰자를 상대로 한 소유권 말소 등기 신청을 제기하는 것이 적절하다고 생각됩니다.

#유재민변호사