지난해 말부터 부동산 경매 책을 읽다가 올해 초부터 본격적으로 부동산 경매에 입문했다.
부동산 경매스터디에 참여해 장거리 운전을 하면서 전국에 현장 다닌 것 같다.
여의치 않아도 오전 반 휴가를 내고 각 지방법원 경매계에 입찰 출석 도장을 찍었다.
결과는 좋지 않았지만 경매 프로세스를 제대로 배웠다.
부동산 경매는 낙찰이라는 결과를 받아야 의미가 있다.
아무리 입찰해 패찰해도 소용없다는 뜻이다.
얕은 지식이지만 자신의 시간과 돈을 들여 배운 부동산 경매에 대한 이야기를 초보자 기준으로 풀어보고자 한다.
앞서 언급한 낙찰, 입찰, 패찰도 모르는 사람 수준으로 개념을 풀어본다.
Photoby David Veksleron Unsplash 1. 부동산 경매의 의미 2. 법원 경매 절차 3. 기본 용어 1. 부동산 경매의 의미 우선 부동산과 동산의 개념부터 짚어보자. 보통 부동산을 단순히 부동산=주택이라고 생각한다.
맞는 말이긴 하지만 정확히는 정착물(움직이지 않는다, 땅에 박혀 있다)을 말한다.
대개 토지, 교량, 포장도로, 아파트, 빌라, 수목 같은 것을 말한다.
동산은 부동산 이외의 것으로 토지로 이동이 가능한 자산, 가장 대표적으로 자동차, 선박, 비행기 같은 것을 예로 들 수 있다.
판잣집이나 임시적인 가건물 또한 동산으로 볼 수 있다.
부동산 경매는 모두 각 부동산 소재지 지방법원 경매계 현장에서 이뤄진다.
즉 직접 본인 혹은 대리인이 경매 현장에 참여해야 한다는 것이다.
부동산 경매를 단순 설명하면 K은행 빚을 진 사람(채무자)의 자산(부동산)을 법원이 경매에 내놓고 제3자가 이를 사도록 해 대신 파는, 그리고 이 판 돈을 K은행이 받을 수 있도록 하는 절차(과정)다.
상세 예) 시세 5억원인 H아파트 소유자(집주인) A씨는 K은행에 빚(채무)을 8억원씩 내 상환기간이 지나도 갚지 못하는 능력or 상황이 벌어진다.
돈을 빌려준 K은행은 빌려준 돈을 돌려받기 위해 법원에 경매 신청을 한다.
법원은 A의 소유 자산인 H아파트를 압류해 경매를 진행하게 된다.
H아파트가 경매에 사건번호를 매길 수 있게 된다.
이 아파트는 경매에 입찰한 C라는 사람에게 4억에 낙찰된다.
C라는 사람은 4억에 대해 대출 또는 자신의 현금으로 입찰금을 제외한 나머지 잔금을 전액 지불한다.
C에게 4억이라는 잔금을 회수한 법원은 K은행에 4억이라는 돈을 지급한다.
(배당)*만약 여러 곳에 빚(채무)을 냈다면 배당 지분에 따라 4억이 분할된다.
2. ▲법원경매절차=기본적으로 위 예에 설명한 바와 같이 경매신청으로 시작된다.
경매를 언제 개시할지 날짜를 정하게 되며 배당요구를 받아 압류채권자(경매 신청한 사람) 이외에 채권자(돈을 받아야 할 사람)를 결정하여 공고한다.
이에 따라 매각 준비가 끝나고 매각 방법을 결정해 공고하고 통보한다.
출처 : 대한민국 법원경매정보 홈페이지(경매지식) 강제경매절차 기준 임시경매가 진행되며, 해당 물건(부동산)을 낙찰받은 경우 일주일 매각 불허 기간이면 이 기간 자서를 한다.
보통, 이 매각 불허 기간중에 융자를 조사해 자서를 한다.
* 자서: 스스로 서명하기(자필 서명의 줄임말), 대출 신청을 자서라고 부른다.
일주일 뒤 매각 허가가 결정된다.
오늘 기준 낙찰을 받으면 22일+7일인 29일 다음날 12월 30일 매각허가 결정이 남는다.
이후 7일 이내에 매각허가 기간에 대한 확정(항고기간)을 거친다.
낙찰 후 2주, 항고기간이 지나면 대금(잔금) 납부기한을 정해준다.
대금(잔금) 납부 후에 법원에서 배당 기일을 정한다.
배당기일에 임차인, 압류권자, 경매신청자가 해당 법원에 모여 배당을 받는다.
Photoby Saül Bucion Unsplash 이후 소유권이전등기와 인도명령을 동시에 신청한다.
(법무사를 통해 진행) 이때 인도명령 사건번호(“타인”으로 시작)를 반드시 알아야 한다.
대법원 사이트에서 직접 검색을 통해 판결문을 확인하고 매각 절차를 밟아가야 한다.
Photoby Tingey Injury Law Firmon Unsplash 해당 법원에 가서 사건 열람을 한다.
(점유자가 소유자일 수도 있고 임차인일 수도 있어) 대출신청서, 임대차계약서에서 해당 점유자의 연락처를 확인할 수 있다.
이를 통해 점유자와 약속 시간을 정해 대면한다.
명도를 위한 협의를 진행하다.
만약 명도 협의가 안 될 경우 강제집행을 신청한다.
결정문을 가지고 진행하여야 한다*소유자는 대항력이 없다.
이상 이전에 공부한 내용을 바탕으로 정리한 경매 참여부터 낙찰 이후의 과정에 대한 내용이다.